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2018中国商业地产发展白皮书:供求关系调整 发展

■ 住房市场需求外溢、居民消费水平提升,以及推进“双创”的多重因素影响下,商业地产销售规模较大。
  ■ 长远来看,商业用地市场供给规模将较大,仍需要去库存。
  ■ 我国每年GDP增量达5万亿元~6万亿元,商业地产还有新的容纳空间。
  中国指数研究院(以下简称“中指”)日前发布的《2018中国商业地产发展白皮书》显示,上半年全国商业地产销售面积保持高位,而同期商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。同时,随着经济持续增长,商业地产有望迎来一个新的发展期。
  开工放缓而销售增长,供求关系趋于和缓
  今年以来,地方政府在房地产市场继续执行差别化调控,导致市场需求外溢,资本向商业地产倾斜,再加上城市居民消费水平提高以及大力推进“双创”等举措的影响,上半年全国商业地产销售面积达7206万平方米,销售规模较大。
  同期,全国商业地产开发投资额达9688亿元,同比下降9.9%,且其占整体房地产开发投资额的比重继续下降,由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%,其中商铺占比下降2.7个百分点。
  商业地产上半年新开工面积近1.2万平方米,同比下降8.1%,占房地产新开工面积12.5%,延续2016年以来的下降趋势。其中,商铺新开工面积9218万平方米,销售面积5257万平方米,开工销售比由2017年同期的1.96下降至1.75。
  在开工逐步放缓而销售增长的情况下,商业地产供求关系逐渐趋于缓和。
  二、三、四线商业用地市场升温
  在土地供应方面,中指统计的300城前6个月推出的商业用地规划建筑面积达1.2亿平方米,同比增长15.6%,成交0.9亿平方米,同比增长11.8%;成交楼面均价为2334元/平方米,同比下跌7.4%。
  回顾2008年~2017年全国40个重点城市商业用地的供给和市场销售情况,白皮书认为,2013年可视为我国商业用地供给的分水岭,当年成交规划面积约2.52亿平方米,达到峰值,其后呈现持续下滑趋势,虽然在2017年有所回升,但绝对规模仍没有达到2013年的水平。40城商业地产销售面积高点出现在2016年,达5562万平方米,2017年则呈下滑态势,同比下降7.6%。
  分城市来看,一线城市市场略有降温,二、三、四线土地市场普遍升温。一线城市市场热度受政策调控影响明显;二线城市基础设施建设加快、城市发展水平提升,市场呈现量价齐升格局;而城镇化进程的加快和一、二线城市的需求外溢,一定程度上提高了三、四线城市市场的热度。然而从长远来看,市场总体上供给规模较大,还需要去库存。
  商业地产有望随GDP增长迎来新的发展期
  商业地产是经济发展的产物,是人口聚集和城市兴起过程中产生的需要。所以理论上,商业地产发展的速度和规模应与GDP同步。据此,白皮书分析称,2013年开始,我国经济主动调整转型,GDP速度在整体平稳中逐步下降,商业地产的发展轨迹与此几乎同步;2013年~2017年,商业地产开工量都处于稳中有降的态势中;我国GDP虽然降速,但是增长仍然可观,近两年保持在6.9%左右,每年GDP增量高达5万亿元~6万亿元,这意味着商业地产仍有新的容纳空间。
  2017年我国人均GDP约5.95万元,介于8000美元~1万美元。参照国际标准,这一GDP水平的经济体,其商业地产正处于高速发展期。可为佐证的是,前些年我国一线城市人均GDP处于这一区间时,商业地产的确经历了一个蓬勃发展期。
  我国目前有6个省级地区人均GDP处于8000美元~1万美元,有13个省级地区人均GDP在6000美元~8000美元,另有4个省级地区人均GDP在6000美元以下。白皮书预测,我国人均GDP已达到商业地产高速发展期标准线的地区存在很大的市场机遇;部分并未达到这一标准线的地区,由于普遍距离标准线差距不大,其市场机遇也是遥遥在望。
 

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